Saat membeli properti di Indonesia, istilah hgb adalah hal penting yang wajib dipahami oleh calon pemilik rumah atau tanah. 

Meski HGB (Hak Guna Bangunan) sering dipakai untuk pengembangan perumahan dan gedung, banyak pemilik akhirnya memilih mengubahnya menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) untuk mendapatkan kepastian hak kepemilikan yang lebih kuat dan permanen. 

Artikel berikut mengulas secara lengkap apa itu HGB, bagaimana proses HGB ke SHM, hingga biaya dan syarat peningkatan HGB ke SHM yang perlu Anda ketahui sebelum mengambil keputusan. Yuk, simak!

Apa Itu HGB?

Bagi Anda yang masih bertanya apa itu HGB, HGB adalah singkatan dari Hak Guna Bangunan, yaitu hak yang diberikan kepada perorangan maupun badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. 

Dalam praktiknya, tanah dengan status HGB dapat berasal dari tanah negara atau tanah milik pihak lain. Meski begitu, bangunan yang berdiri di atas lahan tersebut tetap menjadi milik pemegang HGB secara sah dalam jangka waktu tertentu sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Baca Juga: Desain Kamar Tidur Minimalis Elegan, Tidur Nyaman dan Nyenyak

Apa Itu SHM?

SHM adalah singkatan dari Sertifikat Hak Milik, yaitu bukti kepemilikan terkuat dan tertinggi atas sebidang tanah atau bangunan yang diakui secara hukum di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh untuk menggunakan, mengelola, memindahtangankan, hingga mewariskan properti tersebut tanpa batasan jangka waktu.

Berbeda dengan hak atas tanah lainnya, Sertifikat Hak Milik tidak memiliki masa berlaku, sehingga kepemilikannya bersifat permanen selama tidak dialihkan kepada pihak lain. Karena kekuatan hukumnya yang paling tinggi, SHM sering menjadi pilihan utama bagi pemilik rumah tinggal maupun investasi properti jangka panjang.

Perbedaan HGB dan SHM

Memahami perbedaan HGB dan SHM sangat penting sebelum Anda memutuskan untuk membeli atau mengalihkannya:

• Hak Kepemilikan:
  • HGB memberi hak pada bangunan di tanah yang bukan milik Anda
  • SHM memberi hak penuh atas tanah dan bangunan tanpa batas waktu
• Masa Berlaku:
  • HGB memiliki masa berlaku tertentu (biasanya 30 tahun dengan opsi perpanjangan)
  • SHM berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan
• Nilai Jual & Jaminan Kredit:
  • Properti dengan SHM umumnya bernilai lebih tinggi
  • SHM lebih mudah dipakai sebagai jaminan kredit bank dibanding HGB 

Apakah HGB Bisa ke SHM?

Jawabannya: Ya, HGB bisa diubah menjadi SHM, asalkan memenuhi ketentuan dan persyaratan yang ditetapkan oleh Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). 

Proses ini dikenal sebagai peningkatan hak dari HGB ke SHM, dan merupakan langkah yang banyak dipilih oleh pemilik properti yang ingin mendapatkan kepemilikan tanah secara penuh dan permanen.

Baca Juga: Mengenal Apa Itu Appraisal dan Cara Menghitungnya dengan Mudah

Syarat Peningkatan HGB ke SHM

Untuk melakukan HGB ke SHM, ada beberapa dokumen dan syarat yang perlu disiapkan agar pengajuan dapat diproses di kantor pertanahan:

Dokumen Utama

• Formulir permohonan resmi yang telah diisi lengkap dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasa hukum di atas meterai.
• Surat kuasa, apabila pengurusan dilakukan oleh pihak yang dikuasakan.
• Fotokopi identitas pemohon, meliputi KTP, Kartu Keluarga (KK), serta identitas penerima kuasa (jika ada), yang telah dicocokkan dengan dokumen asli oleh petugas loket.
• Surat persetujuan dari kreditor, khususnya apabila tanah atau bangunan sedang dibebani hak tanggungan.
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah diverifikasi kesesuaiannya dengan dokumen asli.
• Bukti pembayaran uang pemasukan, yang diserahkan pada saat proses pendaftaran hak.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) asli sebagai dasar perubahan hak.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau surat keterangan dari Kepala Desa/Lurah untuk permohonan perubahan hak dari HGB menjadi Hak Milik (HM)

Keterangan Tambahan yang Wajib Diisi

Selain dokumen di atas, pemohon juga diwajibkan melengkapi informasi tambahan, antara lain:

• Data identitas pemohon secara lengkap.
• Luas tanah, lokasi, dan peruntukan penggunaan tanah yang diajukan.
• Pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa dengan pihak lain.
• Pernyataan penguasaan fisik tanah dan bangunan, sebagai bukti bahwa objek permohonan dikuasai secara nyata oleh pemohon.

Biaya HGB ke SHM

Biaya yang dibutuhkan untuk mengubah HGB ke SHM relatif terjangkau jika mengacu pada peraturan pemerintah:

Biaya Resmi di BPN

• Biaya PNBP Rp 50.000 per sertifikat sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015.
• Biaya ini berlaku untuk tanah dengan luas maksimal tertentu tergantung jenis penggunaan (misalnya rumah tinggal).

Biaya Tambahan (Opsional)

Selain biaya wajib di atas, jika Anda menggunakan jasa pihak ketiga seperti notaris / PPAT, biaya bisa bertambah berupa:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) jika nama di sertifikat berbeda dari nama pemohon
• Biaya notaris / jasa pengurusan
• Biaya ukur tanah jika diperlukan 

Perlu dicatat, total biaya akhir bisa bervariasi tergantung lokasi, ukuran tanah, dan layanan profesional yang Anda gunakan.

Langkah-Langkah Mengubah HGB ke SHM

Proses HGB ke SHM di kantor pertanahan umumnya melibatkan tahap berikut:

1. Siapkan seluruh dokumen persyaratan yang lengkap dan sesuai standar
2. Ajukan permohonan ke kantor ATR/BPN setempat sesuai domisili tanah
3. Serahkan dokumen dan lakukan pembayaran biaya resmi
4. Proses verifikasi dan pemeriksaan oleh petugas
5. Setelah lolos pemeriksaan, ATR/BPN akan menerbitkan sertifikat SHM baru atas nama pemohon 

Biasanya proses ini dapat diselesaikan dalam jangka waktu beberapa hari kerja, tergantung kelengkapan dokumen dan antrian di kantor pertanahan.

HGB ke SHM, Langkah Tepat Lindungi Aset Jangka Panjang

Mengubah HGB ke SHM merupakan langkah strategis bagi Anda yang ingin memiliki tanah dan bangunan secara penuh dan permanen. Mulai dari memahami apa itu HGB, perbedaan antara HGB dan SHM, hingga biaya HGB ke SHM serta syarat peningkatan HGB ke SHM, semua perlu dipahami sebelum memulai proses administrasi di kantor pertanahan. 

Jika Anda mencari hunian premium di kota besar dengan legalitas kuat dan prospek investasi jangka panjang, CitraLand Palembang menjadi pilihan tepat. Kawasan ini dikembangkan dengan standar tinggi dan menawarkan nilai hunian yang stabil, lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas yang mendukung kehidupan berkualitas!